پیش بینی قیمت مسکن در ۱۴۰۰/ آیا سونامی قیمت خانه تکرار می‌شود؟
پیش بینی قیمت مسکن در ۱۴۰۰/ آیا سونامی قیمت خانه تکرار می‌شود؟
بازار مسکن با همه فراز و نشیب‌های خود در سال گذشته شاهد رشد قیمت ۸۳ درصدی بود و این در حالی رخ داد که نرخ تورم در سال گذشته ۳۶.۴ درصد اعلام شد. در سال ۱۴۰۰ روند قیمت مسکن چگونه خواهد بود؟ آیا باز هم شاهد جهش قیمت در حوزه مسکن باید باشیم؟

به گزارش پایگاه خبری تحلیلی وکیل ملت، در سال گذشته قیمت بسیاری از کالاها افزایشی بود و تورم های وحشتناکی را تجربه کردند. در این بین قیمت مسکن نیز با روند صعودی خود مرتب قدرت خرید مردم را کاهش می داد و روند صعودی آن باعث می شد تا بیشتر منابع مالی خانواده صرف تامین یک سرپناه شود.

به گزارش تابناک اقتصادی، در سال ۹۹ بازار مسکن شاهد تحولات و تصمیمات و توصیه ها و راهکارهای جالبی بود که در ادامه به این موارد اشاره خواهد شد.

درج قیمت مسکن در آگهی ها ممنوع شد

سال گذشته بازار مسکن در حالی سال را آغاز کرد که بنگاه های معاملات املاک به دلیل شیوع ویروس کرونا تعطیل بودند. همچنین روند رو به رشد قیمت ها در بازار مسکن موجب شد تا از اردیبهشت ماه ۹۹ درج قیمت در آگهی های فروش ملک و خودرو ممنوع شود.

راهکار وزیر برای ارزان شدن مسکن/ خانه نخرید!

راهکارهای دولت با توصیه محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی به نخریدن مسکن آغاز شد.  وی در مورخه ۱۷ خرداد ماه ۱۳۹۹ گفت: تعدادی از متقاضیان تمایل دارند که مستأجر باشند و این در شرایطی است که ما تعیین نمی‌کنیم، چون تعیین قیمت بازار مسکن در دست دولت نیست و تا زمانی که نوسان و تحولات قیمتی در بازار ارز وجود داشته باشد، شرایط این گونه خواهد بود. بازار مسکن هم همانند سایر کالاها از بازار ارز تأثیر می‌گیرد و این خود مردم هستند که باید مانع افزایش و ایجاد حباب قیمتی شوند. زمانی که قیمت یک کالا گران می‌شود مردم ‌نباید خریداری کنند تا ارزان شود و این تنها راه مقابله با گرانی کالاست. بهترین راهکار برای ترکیدن حباب‌های قیمتی در بازار مسکن و کاهش قیمت خریداری نکردن مردم است.

همچنین محمد اسلامی در ۲۸ مرداد ۱۳۹۹ برای دومین مرتبه در پاسخ به پرسشی مبنی بر اینکه همچنان توصیه نخریدن خانه را به مردم دارد یا خیر گفته است: آن زمان بازار مسکن ملتهب بود و هنوز هم ملتهب است و هیچ قیمتی در بازار واقعی نیست.

تعیین سقف اجاره بها

یکی دیگر از راهکارهای دولت برای مقابله با گرانی مسکن و اجاره بها، تعیین سقف برای اجاره بها بود. محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی در حاشیه جلسه ستاد مقابله با کرونا در مورخه ۸ تیرماه سال گذشته گفت: بر اساس مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا حداکثر افزایش اجاره بهای واحدهای مسکونی برای شهر تهران تا ۲۵ درصد و برای کلانشهرهای دیگر حداکثر ۲۰ درصد و در سایر شهرها ۱۵ درصد تعیین شد.

وام ودیعه مسکن عملیاتی شد

حسن روحانی در جلسه هیئت دولت در روز چهارشنبه مورخه ۱ مردادماه ۱۳۹۹ از اعلام مقررات وام ودیعه مسکن مستاجران و ابلاغ آن به بانک ها در هفته آینده خبر داد و گفت: سقف این وام برای مستاجران تهرانی ۵۰ میلیون تومان، شهرهای بزرگ شامل شهرهای بالای یک میلیون نفر از جمله مشهد، اصفهان، کرج، شیراز، تبریز، قم، اهواز و کرمانشاه ۳۰ میلیون تومان و دیگر شهرها، ۱۵ میلیون تومان است که با نرخ سود ۱۳ درصد به مشمولان پرداخت می شود.

لغو انتشار آمارهای مسکن

یکی دیگر از راهکارهای دولت برای مقابله با رشد قیمت مسکن لغو انتشار آمارهای مسکن بود. محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی در ۲۸ مرداد ۱۳۹۹در برنامه گفت وگوی ویژه خبری اظهار داشت: «من به معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی هم گفته‌ام؛ گفتم بیخود است این اطلاعاتی که منتشر می‌شود؛ گفتم تا آن را منتشر نکنند و دامن نزنیم؛ نمی گویم این اطلاعات، بیخودی است.»

افتتاح اولین واحدهای مسکن ملی

مسئولین وعده های مکرری از ابتدای سال گذشته برای افتتاح اولین واحدهای مسکن ملی در بهار و تابستان ۹۹ دادند اما این وعده ها تا پاییز ۹۹ عملی نشد. در ۱ آبان ماه سال گذشته بود رئیس جمهور روحانی طی مراسمی که به دلیل شیوع ویروس کرونا به صورت ویدئو کنفرانس برگزار می شد ۴۰ هزار مسکن مهر و ۱۱ هزار و ۵۶۰ واحد طرح اقدام ملی مسکن را افتتاح کرد.

در این مراسم همچنین تمامی ۴۰۰ هزار واحد طرح اقدام ملی مسکن تعیین تکلیف شد و به مرحله آغاز بهره‌برداری رسید.

محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی نیز با اشاره به رونمایی از طرح اقدام ملی مسکن در پایان سال ۱۳۹۷ گفت: تاکنون برای تمامی ۴۰۰ هزار واحد اقدام ملی، زمین شناسایی شده، ثبت‌نام‌ها صورت گرفته و متقاضیان واقعی شناخته شده اند. ۱۱ هزار و ۵۶۰ واحدی که امروز افتتاح می‌شود در استان‌های پیشتاز است که از آنها تشکر می‌کنم.

راه اندازی سامانه املاک و اسکان در هاله ای از ابهام

یکی از طرح هایی که در حوزه مسکن باید در سال گذشته اجرایی می شد، مالیات ستانی از خانه های خالی بود. این طرح باید از ابتدای سال گذشته اجرایی می شد اما به دلیل عدم هماهنگی بین وزارت راه و شهرسازی و همچنین سازمان امور مالیاتی مشخص نشد که اجرای این طرح به چه سرانجامی رسید. اولین گام برای اجرای این طرح راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان بود که این دو نهاد توپ عدم راه اندازی آن را بارها به زمین یکدیگر انداختند.

مالیات ستانی از خانه های لوکس هم اجرایی نشد

قرار بود که در سال گذشته طبق قانون بودجه ۹۹ از خانه ها با ارزش بیش از ۱۰ میلیارد تومان مالیات اخذ شود که این طرح نیز اجرایی نشد. محمود علیزاده معاون فنی و حقوقی سازمان امور مالیاتی در این باره طی مصاحبه ای در واپسین روزهای سال گذشته گفت: آیین نامه این موضوع خرداد ۹۹ در کمیسیون اقتصادی دولت تصویب شد اما هنوز از دولت بیرون نیامده است.

نخستین مالیات بر خانه خالی در راه است

امیدعلی پارسا رئیس کل سازمان امور مالیاتی کشور در روزهای گذشته گفت: نخستین مالیاتی که از خانه‌های خالی دریافت می‌شود در تاریخ مرداد ۱۴۰۰ و به اندازه نصف ارزش اجاره ماهانه آن خواهد بود.

 

تناقض عجیب در اعلام آمار قیمت مسکن

نکته مهم دیگر در حوزه بازار مسکن در سال گذشته اعلام آمارهای بسیار متفاوت درباره قیمت مسکن بود. این ماجرا از خردادماه سال گذشته کلید خورد و در بهمن ماه به اوج خود رسید.

مصطفی قلی خسروی رییس اتحادیه مشاوران املاک طی مصاحبه ای در ۴ اسفندماه سال گذشته گفت: به رغم میل باطنی برخی که همواره دوست دارند قیمت مسکن افزایش یابد، نرخ‌ها در بهمن ماه امسال کاهش یافته است. میزان کاهش قیمت در بهمن ‌ماه ۱۰ تا ۱۵ درصد بسته به مناطق آن در شهر تهران کاهش یافته است.

این در حالی بود که بانک مرکزی اعلام کرد که قیمت مسکن در بهمن ماه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۳٫۷ و ۹۷٫۲ درصد افزایش را نشان می دهد.

در مورخه ۲۵ آذر ۹۹ مصطفی قلی خسروی رییس اتحادیه مشاوران املاک درباره این اختلاف آماری با بیان این ادعا که بانک ها عامل افزایش قیمت مسکن هستند گفت: بانک مرکزی خرداد ماه امسال اعلام کرد که قیمت مسکن در تهران ۴۲ درصد نسبت به سال قبل افزایش داشته است. همان موقع ما گفتیم با توجه به رصد بازار چنین رشدی اتفاق نیفتاده و قیمت ها ۱۰ تا ۱۵ درصد افزایش یافته است. اما وقتی عدد ۴۲ درصد را اعلام کردند تاثیرش را در ماه های آینده گذاشت و یواش یواش قیمت ها بالا رفت. بانک ها سودهای غیرمتعارف پرداخت کرده بودند و دچار ورشکستگی بودند. از طرف دیگر املاک و مستغلاتی داشتند که می خواستند با این کار تراز خود را بالا ببرند و موفق شدند.

رشد ۸۳ درصدی قیمت مسکن در سال ۹۹

با همه این فراز و نشیب ها در حوزه بازار مسکن، بررسی ها نشان می دهد که این بازار در بین سایر بازارها شاهد دومین رشد قیمت بوده است.

متوسط قیمت هر مترمربع مسکن شهر تهران در فروردین ماه سال جاری، ۱۵ میلیون و ۵۴۵ هزار و ۷۰۰ تومان گزارش شد. گزارش بهمن ماه سال جاری پیرامون بازار مسکن که آخرین گزارش منتشر شده تا این لحظه می باشد، نشان داد که متوسط قیمت مسکن با رشدی ۸۳ درصدی در مقایسه با فروردین ماه ۹۹ به ۲۸ میلیون و ۳۸۹ هزار و ۱۰۰ تومان افزایش یافته است.

این رشد ۸۳ درصدی قیمت مسکن در حالی رخ داد که آمار منتشر شده پیرامون نرخ تورم سال ۹۹، نشان می داد که نرخ تورم در سال گذشته ۳۶٫۴ درصد بوده است.

دلیل جهش قیمت مسکن در سال گذشته چه بود؟

فرشید پورحاجت کارشناس بازار مسکن گفت: در حال حاضر به دلیل رشد قیمت‌ها مسکن و بازار‌های رقیب آن در رکود قرار دارند، اما این شرایط به تدریج در سال جاری تغییر خواهد کرد و بخش مسکن در سال ۱۴۰۰ رونق خواهد گرفت. وی درخصوص اینکه آیا رونق مسکن با تورم همراه می‌شود؟ گفت: در سال جاری احتمالا با مقداری تورم در بازار مسکن مواجه می‌شویم، اما قطعا همانند سال‌های گذشته لجام گسیخته نخواهد بود. ممکن است به واسطه یک اقدام کاملا اقتصادی شاهد درصد‌هایی از تورم باشیم، اما اگر سود و فایده را در نظر بگیریم افزایش تولید مسکن، نهایتا به نفع مصرف کنندگان خواهد بود. دبیر کانون انبوه سازان افزود: تورم حدود ۱۰۰ درصدی بازار مسکن شهر تهران در سال ۱۳۹۹ سه علت داشت؛ یکی از دلایل به اپیدمی ویروس کرونا مربوط می‌شد که اقتصاد دنیا را درگیر کرد. بخش دیگر نیز تحریم‌های ظالمانه و همچنین نپیوستن به FATF بود که باعث شد نتوانیم گشایش‌های خوبی را در سیاست خارجی داشته باشیم. این مساله تاثیر خود را به شکل کمبود منابع ارزی گذاشت که باعث افزایش قیمت کالاها، نهاده‌های ساختمانی و مسکن شد.

توصیه یک کارشناس مسکن؛ چه باید کرد؟

مهدی سلطان محمدی کارشناس بازار مسکن در یادداشتی نوشت: “اگر سیاست‌گذاران مالی و پولی بتوانند با برنامه‌ریزی مناسب تورم را مهار کنند؛ اگر از تصمیم‌گیری‌ها و دخالت‌های نسنجیده که ریسک‌های کسب‌وکار را افزایش می‌دهند، اجتناب شود؛ اگر عرضه زمین براساس طرح‌های آمایش سرزمینی در حومه شهرها افزایش یابد؛ اگر شبکه‌های ارتباطی بزرگراهی و به‌خصوص ریلی امکان دسترسی سریع‌تر، سهل‌تر و ارزان‌تر شهرک‌های اقماری را به مرکز فراهم کند؛ اگر سیاست‌گذاری‌های مسکن در جهت تشویق عرضه و نه تهدید آن باشد و… می‌توان در درازمدت به بهبود تدریجی این وضعیت امید بست. در غیر این صورت با تداوم سیاست‌های کوته‌بینانه و مقطعی و عامه‌پسند گرهی از کار مسکن گشوده نخواهد شد و آش همین آش خواهد بود و کاسه همین کاسه.”

 

پیش بینی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰

مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک درباره وضعیت مسکن در سال  ۱۴۰۰ طی مصاحبه ای گفت: امیدواریم در سال ۱۴۰۰ با آمدن یک رییس جمهوری که دیدگاه خوبی نسبت به مسکن داشته باشد، شاهد روزهای بهتر در این بخش باشیم.

وی درباره تاثیر تحویل مسکن ملی به متقاضیان در سال ۱۴۰۰ بر بازار مسکن توضیح داد: من معتقدم اتفاق مهمی در بازار رخ داده است و همواره می‌گویم خوشا به حال دولتی که در سال ۱۴۰۰ راهی پاستور می‌شود چرا که در دولت‌های یازدهم و دوازدهم مسکن ملی رقم خورد تا در سال ۱۴۰۰ واحدهای آماده به دست متقاضیان برسد. مسلما این مساله اثر مطلوبی در بازار خواهد داشت و موجب رونق بازار کار برای ۱۸۴ شغل کلیدی در بخش ساخت و ساز مسکن می شود.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک درباره وضعیت بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ پیش بینی کرد: بر اساس تجارب صنف مشاوران املاک باید به آینده بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ خوشبین بود زیرا سال آینده شاهد شکوفایی اقتصادی در بخش مسکن خواهیم بود از این رو فکر میکنم حجم رکود بازار کاهش یافته و خریداران به بازار مسکن بازگردند. وی توصیه کرد کسانی که متقاضی واقعی مسکن هستند از فرصت پیش رو برای خرید مسکن بهره گیرند.

محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی هم درباره پیش بینی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰ طی مصاحبه ای در مورخه ۲۸ اسفند ۹۹ گفت: هیچ نوع توجیهی را برای صعودی شدن قیمت مسکن در نیمه اول سال آینده منطقی نمی‌دانیم. وی افزود: از اردیبهشت‌ماه به بعد، ماهانه شاهد تحویل واحدهای مسکن ملی به مردم خواهیم بود.